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关于物业服务合同纠纷案件的几点思考
铁岭市清河区银达物业管理公司诉尹强物业服务合同纠纷案
  发布时间:2013-07-22 17:06:53 打印 字号: | |

铁岭市清河区人民法院(2012)清民一初字第00045

案由:物业服务合同纠纷

当事人:

原告:铁岭市清河区银达物业管理公司,住所地铁岭市清河区红旗街。

法定代表人:闫波,系该公司总经理。

委托代理人:史忠义,男,该公司员工,住址铁岭市清河区清河路振兴巷繁荣小区4号楼2-2-2号。

被告:尹强,男,1972年10月4日出生,满族,医生,住址铁岭市清河区繁荣小区3号楼2-5-1。

基本案情2006年8月29日原、被告在铁岭市清河区签订了物业管理合同一份,双方约定:被告作为甲方将其住宅(该合同中注明建筑面积:91.28平方米,实际面积为89.75平方米)交由原告方进行物业管理,委托事项为:房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理;房屋建筑本体的维修、养护、管理和运行服务;本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施及配套服务设施的维修、养护和管理;公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等8项。合同期自当日起至2016年8月29日止。管理服务费用为每月每平方米建筑面积0.20元。合同签订后原告方即实施物业管理服务至今。但被告自2007年9月份至2010年12月末期间的物业管理费拖欠未交,金额为718.00元。

 

案件焦点:在物业服务合同纠纷中,如何依法处理双方权利义务关系。

法院裁判要旨原、被告签订的物业管理合同是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,应为有效。原告履行了合同义务,被告应给付物业管理费用。原告的诉讼请求合法有据,本院予以支持。原告在服务过程中未完善之处,应尽快加以完善,但不能因此成为业主拒交物业管理费的理由。原告方对合同约定的环境卫生的清洁服务亦应积极采取有效措施提高服务水准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,判决如下:

被告尹强于本判决生效后三日内给付原告铁岭市清河区银达物业管理公司物业管理费718.00元。

诉讼费50.00元,由被告尹强负担。

法官后语我院2010年至2012年上半年共受理物业纠纷案件87件,目前已审结85件,未结2件。其中调解35件、撤诉25件、判决25件。我院受理物业纠纷案件类型均为物业服务合同纠纷。

一、具有群体性纠纷的潜在因素

由于纠纷的原因通常是物管费的交纳、物业管理质量等涉及小区全体业主利益的共性问题,而业主多处于同一背景,会形成共同的利益圈。在发生纠纷时,业主对纠纷达成一定共识,会通过群体性行为的方式进行诉讼。

二、调解难度大、判决率高

从结案情况看,物业管理纠纷案件能调解的少,多是以判决结案。大致有两方面的原因导致调解工作难度大,调解率低:其一,业主与物业管理企业往往矛盾较为激烈,即使涉及金额不高,双方也难以达成调解协议;其二,由于纠纷大多涉及小区业主的共同性问题,物管企业担心调解退让后导致连锁反应。

三、物业纠纷案件的成因

从法律角度分析,引发物业纠纷的主要原因有:

(一)相关法律法规不健全是根本原因

专门规范物业管理的规范性文件方面,目前有《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》这两份部门规章和国务院颁布的《物业管理条例》。但其规定过于原则,缺乏可操作性,对物业管理行为规范不足、约束不力,一些问题如物业管理企业是否负有安全保障义务,开发商与物管企业是何关系等还基本无章可循。立法的原则性与缺失导致了业主与物业管理企业之间的责、权、利不清,很容易发生纠纷。

(二)建管不分的管理体制是内在原因

相当一部分物管企业从属于开发商,这种建管不分的“父子关系”体制,决定了物管企业和开发商利益趋向的一致性,使得在房屋验收和接管过程中,物管公司不为业主把关,当业主入住后发现合同承诺没有兑现,于是就把与开发商的矛盾转嫁给了物管企业,由此引发纠纷。

(三)物管企业角色错位、行为不规范是直接原因

物管企业与业主本是平等主体间的委托合同关系,但部分物管企业却将自己凌驾于业主之上,加之本身管理体制混乱,无视甚至侵害业主权益的情况时有发生。比如只收费不服务,或多收费少服务,从而使矛盾人为激化。

(四)业主的物业管理消费观念欠缺是重要原因

部分业主对物业管理的消费观念、消费意识还未完全树立。在买房时缺乏对长达几十年的物业费作出充分的心理和经济准备,只愿意付非常少的物管费,却希望得到最好的物业管理服务。权利义务不对等,从而片面引发纠纷。

四、物业管理纠纷案件审理中的问题、难点及相应建议

由于我国物业管理方面的法律制度不太健全,在审理类型各异的物业管理纠纷案件中,存在适用法律困难、争议颇多的情况。 在物管企业起诉业主拒交物管费的案件中,不少业主以物管企业服务质量差、管理水平低作为抗辩理由,要求少交或不交。物业管理服务质量指标属于软性指标,对于物业管理质量的好坏没有统一的量化考评标准,物业管理法规和物业管理合同又不可能对此作出详细的规定,因此法院在审理此类案件时存在一定难度,如何审查物管企业服务质量的优劣?如果业主抗辩理由成立,能否将物管费予以调减?调减的标准又是什么?

该类案件的实质是服务与收费之间的矛盾,业主希望服务质量高、收费标准低,而物管企业希望多收费用。要调和这对矛盾,可由相关部门对物业服务的内容根据提供服务的强度、效果、附加值等进行分类定级,将收取的费用与级别相对应。对于服务质量的评判可引入第三方监督。此外,业主与物管公司签合同时,合同内容应尽量细化,以避免纠纷的发生,或发生时诉讼依据的模糊或缺失。

物业管理纠纷作为新类型的案件,诉讼到法院只有近几年的时间,需探讨的问题还很多。由于目前物业管理缺乏相应的法律规范,在审理这些新类型案件中,难免出现适用法律不一或困难的情况。以法律规范的形式规范物业管理行为,保护业主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益,不仅是司法实践的要求,也是促进物业管理健康发展的要求。因此,有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程,使物业管理行为真正纳入法制化的轨道,也便于给人民法院审理物业管理纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。

 

责任编辑:清河区法院